Jak si sami spočítat rekonstrukci? Máme pro vás přehledný návod!

Na začátku

Ujasněte si, kolik můžete do rekonstrukce celkově investovat. Počítejte nutně s rezervou 15-20 % na nenadále výlohy. Osvědčuje se udělat si dopředu nabídkovou kalkulaci od třech firem. Ze třech nabídek už zjistíte, zda někdo není zbytečně předražený,“ doplňuje Michal Swadosch tip k určení adekvátní ceny za plánovanou rekonstrukci. Zamyslete se také, co přesně chcete rekonstrukcí změnit a co naopak chcete zachovat. Stanovte si také vhodný termín rekonstrukce. V současné době jsou kvalitní stavební firmy a řemeslníci velmi vytížení. Vytipovanou firmu si tak objednejte v dostatečném předstihu. Termín se musí také hodit vám. Dostanete na rekonstrukci volno v práci? Nenavazující práce rekonstrukci nepříjemně protáhnou i prodraží.

Sestavení rozpočtu krok za krokem

1. Teoretická příprava: Kdy se poradit s odborníky?

Designér

Objednejte si jeho služby, pokud nemáte dost času si rekonstrukci promyslet, chybí vám prostorová představivost nebo cit pro ladění barev či materiálů. Dobrý designér dokáže dobře skloubit estetickou i praktickou stránku rekonstrukce a citlivě naslouchat vašim požadavkům a návykům. Kam v bytě umístit úložné prostory? Jak interiér dostatečně osvětlit? Jaké vybrat obklady, textilie nebo povrchy? Při větší a komplexnější rekonstrukci vám kromě času ušetří i peníze. Díky němu se totiž dokážete v interiéru vyvarovat zbytečných chyb. Designéři jsou navíc součástí partnerských sítí, ve kterých můžete zboží nakupovat výhodněji. Vyhotoví vám také 3D model nebo náčrt navrhovaných úprav pro lepší představivost. Cena designéra se odvíjí od celkové ceny projektusuma se obvykle pohybuje mezi 6–13 % z rozpočtu, případně je předmětem individuální dohody.

Architekt

Pomůže vám zajistit estetický plně funkční interiér. Jakou zvolit velikost a jaké rozložení jednotlivých místností? Kudy vést instalatérské rozvody? Jak prakticky a hezky propojit kuchyň s obývacím pokojem? Investice do chytré dispozice bytu se vám určitě vyplatí. Pokud totiž nemáte kvalitní základ, ani výborný design to nespraví. Praxe ukazuje, že náklady na rozsáhlejší rekonstrukce svépomocí jsou vyšší, než náklady na projekt s architektem a následná realizace. Díky jeho zkušenostem se totiž dokážete vyhnout dodatečným drahým úpravám. Navíc vám poradí s moderními technologiemi a možnostmi, o který nemusíte jako laik ani tušit. Cena za jeho služby se odvíjí od rozsahu rekonstrukce, velikosti objektu a také závisí na nárocích klienta. Často je stanovena jako procentuální podíl z nákladů na realizaci (6–13%).

Stavební úřad

Zajistěte si, abyste splňovali veškeré podmínky pro zahájení rekonstrukce. Počítejte s případnými poplatky (v řádech stovek až jednotek tisíc korun), které za stavební povolení budete muset uhradit. Obecně platí, že pokud nebudete zasahovat do nosných konstrukcí, měnit rozvody (elektřina, plyn, voda, topení), vzhled, ani způsob užívání stavby a nezasáhnete do práv jiných osob, stačí vám pouze stavbu ohlásit. Při větších rekonstrukcích si musíte zajistit stavební povolení na základě podání písemné žádosti. Přinést budete muset i souhlasy dotčených osob (sousedů; případně také souhlas SVJ/ družstva) a projektovou dokumentaci (cena za její vypracování se vždy odvíjí od rozsahu konkrétní rekonstrukce, ale je v řádech tisíců nebo nižších desítek tisíc), aby mohl stavební úřad záležitost posoudit. Pokud nemáte na obíhání úřadů čas, potřebnou dokumentaci vám pomůže zajistit architekt. Počítejte s tím, že získání stavebního povolení je proces, který nějakou dobu trvá. Pokud jde vše hladce a bez komplikací, stavebnímu úřadu trvá posouzení 2–3 měsíce. Pokud jde o složitější případy – například bydlíte v bytovém domě a potřebujete souhlas všech dalších vlastníků – může proces trvat bez problémů i rok a déle. Nenechte se ale odradit a buďte vytrvalí.

Potřebujete pomoc designéra, nebo to zvládnete sami?

Potřebujete pomoc designéra, nebo to zvládnete sami?

2. Technické zázemí: Jak na rozvody elektřiny, plynu a vody?

Elektřina

Novou dispozicí bytu se často mění požadavky na počet a umístění elektrických zásuvek a vypínačů. V první řadě si proto spočítejte, kolik jich budete potřebovat. Dobře plánujte hlavně v kuchyni, kde používáte velké množství spotřebičů. Cenu montáže ovlivňuje materiál zdí (montáž do panelu je dražší než do cihel či dřevostavby). Firmy často také zohledňují počet zásuvek/vypínačů a poskytují množstevní slevu. Orientačně se cena za montáž jedné zásuvky včetně vysekání do panelu a následného začištění drážky pohybuje kolem 1500 Kč. V případě, že máte starý a nevyhovující rozvaděč, bude vám podle počtu modulů připočtena cena od cca 4000 Kč výše (v ceně jsou jističe včetně proudového chrániče a práce). Pokud plánujete výměnu plynové varné desky za indukční či sklokeramickou, zjistěte si, zda nebude potřeba třífázový přívod (cena je do pěti metrů délky kabelu přibližně 3000 Kč). „Během větší rekonstrukce doporučuji přejít ze starých hliníkových kabelů na měděné. Hliníkové kabely nebyly před lety dimenzovány na dnešní výkonné spotřebiče, takže na výměně bych určitě nešetřil a udělal ji najednou v celém bytě,“ vysvětluje Michal Swadosch. Zavedení nové elektroinstalace do bytu 1+1 o velikosti do 60m2 vás včetně materiálu, vysekání drážek a následného zapravení omítek vyjde na cca 35 tisíc korun, v domech 4+1 o velikosti od 90m2 se cena pohybuje od 90 tisíc korun výše.

Instalatérské rozvody

Jejich skutečný stav (kvalita těsnění, rozsah zanesení atp.) se mnohdy zjistí, až po jejich odkrytí. Kdysi používané ocelové rozvody dnes běžně zastupují rozvody plastové. „Dříve byly vodovodní trubky kovové, docházelo u nich k usazování mikročástic kovu, následnému ucpávání a někdy i prasknutí. U těchto starých instalací doporučuji tedy provést celkovou rekonstrukci hned před nastěhováním,“ říká Michal Swarosch.Při rekonstrukci panelákového bytového jádra za instalatérské práce včetně materiálu zaplatíte kolem 15 tisíc korun.

Plynové rozvody

U plynových rozvodů na případné netěsnosti upozorní pravidelně dělané revize. Pokud nedochází k únikům, tak jsou trubky materiálově v pořádku a neměnil bych je,“ popisuje Michal Swarosch. V současné době se plynové rozvody provádějí nejčastěji z mědi, ve starších objektech z oceli. Při kalkulaci ceny rozvodů záleží na průměru i délce trubek, počtu spojů, uchycení trubek atp. U rodinného domku o ploše 90 m2 vás plynové rozvody od plynoměru ke kotli a k plynové varné desce vyjdou přibližně na 40 tisíc korun včetně materiálu. Na základě zpracovaného projektu si vyžádejte nabídkovou kalkulaci od více firem. Dostanete se tak na reálná, nikoli tabulková, čísla. 

Ať vám to doma hezky svítí, staré hliníkové rozvody raději vyměňte.

Ať vám to doma hezky svítí, staré hliníkové rozvody raději vyměňte. 

3. Materiály: Cenově výhodné a kvalitní 

Před nákupem se poraďte se zkušenými řemeslníky, abyste nekoupili materiály s malou životností, nebo naopak jste zbytečně nepřeplatili jen kvůli značce. Často se vyplatí shánět materiál svépomocí, sledovat sezónní výprodeje a využívat množstevních slev od jednoho prodejce. Nešetřete ale na kvalitních podlahách, oknech, stropech nebo na dveřích.

Podlahy

Cena demontáže starých podlahových krytin se odvíjí od typu materiálu. U PVC zaplatíte přibližně 30 Kč/m2, nejdražší bude demontáž podlahy prkenné za cca 80 Kč/m2. U prkenných podlah a parket se vyplatí přemýšlet nejprve nad jejich renovací. Pokud bude při renovaci potřeba odstranit jen vrchní tenkou vrstvu dřevní hmoty, tak se broušení vyplatí. Pokud by mělo být broušení výraznější, přestává být efektivní a náklady na brusný materiál a práci volají po koupi nové podlahové krytiny. (Cena za broušení parket je cca od 350 Kč/m2 v závislosti na typu laku a potřebě tmelení spár).

Místnost, kam budete novou podlahu pokládat, přesně zaměřte. Připočítejte rezervu na prořezy a případné budoucí opravy. „Při nákupu dlažeb nebo plovoucí podlahy doporučuji počítat navíc s prořezem kolem 10 %. Při nákupu PVC pak přizpůsobit šíři prodávané role šířce dané místnosti, aby vám nezbylo příliš mnoho PVC navíc,“ radí Michal Swadosch. U každé podlahy je důležité, aby byla položena na suchý a rovný podklad. Ideální typ podkladu zjistíte v technickém listu nebo kladečském předpisu vybrané podlahoviny. Výrobci stanovují konkrétní podkladové materiály, aby byl zachován nárok na plnou záruku. Řešením při vyrovnávání podkladu jsou často samonivelační stěrky (cena za instalaci včetně případného zbroušení a materiálu je cca 200 Kč/m2.) Při výběru podlahové krytiny zohledněte výši vašich úspor a účel dané místnosti. Metrážové koberce stojí cca 150–700 Kč/m2, PVC cca 250–700 Kč/m2, plovoucí podlaha cca 300–500 Kč/m2, dřevěná podlaha cca 800–2 500 Kč/m2, vinylová podlaha v click systému cca 800–1200 Kč/m2, dlažba cca 250–2000 Kč/m2.

Stěny

Nejprve si vypočítejte, jak velkou plochu stěn budete rekonstruovat. Různé pomocné kalkulačky najdete také na internetu – například na TvorbaCen.cz. Následně si rozmyslete, zda budete staré omítky osekávat až na cihlu, nebo jen částečně opravovat. Do osekávání omítky se pusťte ve chvíli, kdy je výrazně poškozená (vlhká, odfouklá, nestabilní atp.) nebo když chcete odhalit spodní cihly či kámen a využít jejich strukturu k okrášlení interiéru. Za náročnou práci na omítkách zaplatíte kolem 200 Kč/hod. Při složitém odstraňování si firmy účtují příplatkem za speciální nářadí. Mnohdy si ale vystačíte jen s částečnou opravou a renovací stěn. K ní se vám budou hodit krycí fólie a lepicí pásky (pohybují se v desítkách korun), štuky nebo malířské stěrky na vyrovnání trhlin a spár (50-200 Kč za čtyřkilové balení), penetraci (cca 200–400 Kč za pětilitrové balení) kvůli sjednocení savosti materiálu a samotná malba (bílé interiérové barvy vás vyjdou levněji než barevné, ceny se různí a odvíjejí se od jejich mechanických a krycích vlastností). „Na jednu místnost o velikosti 3 x 4 metry počítejte přibližně 15 kilo barvy,“ doplňuje Michal Swadosch.Pokud potřebujete předat malování profesionálům, pak orientační cena za vymalování panelákového 3+1 v bíle barvě je 9000 Kč.

Okna

Výměnou oken můžete docílit výrazných tepelných úspor v objektech, proto jejich výběr nepodceňte. Rozhodující by pro vás měla být takzvaná konstrukční tloušťka profilu, za kterou se vyplatí připlatit a počet skel (ideální jsou trojskla).Plastová okna jsou nejvíce žádaná s ohledem na nižší cenu a snadnou údržbu. Při vysokých teplotách se však více rozpínají (bílý dekor je v tomto ohledu nejlepší). Hlavní předností dřevěných eurooken je pak jejich stabilní konstrukce a to platí i u nadrozměrných velikostí. Nevýhodou je o něco náročnější údržba (alespoň jednou ročně je dobré je natřít speciálním balzámem) a vyšší pořizovací cena. Do ceny oken se promítá počet skel, křídel, rozměr, dekor nebo například možnost vyklopení na ventilaci či fixní zabudování. Cena jednokřídlého plastového okna s dvojsklem (rozměr 1x1,2 m) začíná na cca 1800 Kč, srovnatelného dřevěného pak na cca 4000 Kč.

Plastová okna dnes mají opravdu skvělé vlastnosti, dřevo je zase vždy krásné.

Kvalitní plastová okna dnes mají skvělé izolační vlastnosti. Dřevěná eurookna jsou zase krásná a konstrukčně stabilní.

4. Práce: Svépomocí, nebo pomocí profesionálů?

U rekonstrukce menšího rozsahu zvažte, zda byste příslušné práce nezvládli sami. Nespornou výhodou je ušetření peněz (za práci i dojezd firem) a dohled nad kompletně vykonanou prací. Významných negativem je ale časová náročnost a chyby, který se můžete dopustit. Při rekonstrukci vlastními silami nebudete mít možnost ani případné vady reklamovat. Při větší rekonstrukci oslovte odborné firmy a zkušené kvalifikované řemeslníky. Jejich kvalitu si dopředu prověřte. Čtěte reference, ptejte se na jejich předchozí zakázky, kontaktujte bývalé klienty nebo sbírejte tipy a doporučení od známých. Přehledně zpracované ceny jednotlivých řemeslných prací najdete na CenikyRemesel.cz. Vyhledáte zde i ceny různých demontáží nebo přesuny materiálu, se kterými musíte také nutně kalkulovat. Ideálně hned po provedené rekonstrukci přistupte k úklidu. Při menší rekonstrukci si vystačíte s vlastními základními čistícími nástroji. Při větší rekonstrukci oceníte firmy specializující se na úklid po stavbě. Firmy jsou vybaveny například technickým vysavačem nebo parním čističem oken. Cena se odvíjí od velikosti uklízeného prostoru a pohybuje se kolem 70-100 Kč za m2 s ohledem na rozsah prací.

Řemeslníky si vždy dobře prověřte a pečlivě jejich práci kontrolujte.

Řemeslníky si vždy dobře prověřte a průběžně jejich práci kontrolujte.

5. Vybavení: Hlavně funkční

Při sestavování rozpočtu neopomeňte připočítat samotné vybavení bytu či domu. Významnou položku v něm bude tvořit nábytek. Při dobrém plánování vás ale nemusí stát jmění. Nejprve si dobře změřte velikost jednotlivých místností. Zbytečně veliké kusy nábytku mohou interiér příliš zaplnit. Porovnejte pak své prostorové možnosti s produkty na internetu, kde i přímo zjistíte aktuální ceny. Sáhněte především po univerzálních kouscích, které jsou nadčasové a dobře se kombinují. Rozpočet můžete také snížit, pokud se podíváte po bazarech. Ušetřené peníze můžete následně investovat do dekorací. Započítejte také ceny za osvětlení (oblíbená papírová stínidla s kabelem a objímkou sežene už od 150 Kč, luxusní pak v řádech tisíců; za montáž si firmy účtují od 200 Kč/hod. a samozřejmě dopravu), při rekonstrukci kuchyně připočítejte cenu za nové spotřebiče (lednici, varnou desku, troubu, mikrovlnku, elektrickou konvici; seženete celkem od 40 000 Kč výše), do koupelny novou sanitu (umyvadlo, umyvadlovou skříňku, zrcadlo, baterie, WC mísu; od 35 000 Kč výše). V rozpočtu počítejte i s dekoracemi (závěsy, polštáře, květiny, nástěnné hodiny, obrazy atp.; pokud jste minimalisté vystačíte si s pár tisíci, pokud se rádi obklopujete drahými látkami nebo uměleckými předměty počítejte v řádech deseti tisíců).

Do plánů započítejte i náklady na dekorace a osvětlení.

Do vybavení nezapomeňte připočítat i dekorace a osvětlení.

Na konci

Nyní zrevidujte svůj úvodní propočet: Kolik můžu do rekonstrukce celkově investovat? Co přesně chci změnit? Co chci naopak během rekonstrukce zachovat? Pokud jste překročili svou plánovanou investici, zkuste proškrtat položky, které nutně nepotřebujete. Hledejte levnější alternativy. Na čem šetřit ne/můžete, už víte. Při sestavení finálního rozpočtu můžete zjistit, že našetřené peníze nepokryjí rekonstrukci v kvalitě a rozsahu, kterou jste si představovali. Je pak na zvážení, zda s rekonstrukcí počkat nebo ji provézt ve více etapách.

Slovo odborníka za návěr:

Michal Swadosch, vedoucí firmy Swadosch, http://www.swadosch.cz/ 

Ceny rekonstrukcí se mohou navýšit, pokud například rekonstruujeme staré rákosové stropy. Při práci se zjistí, že stav stropu již neumožňuje natažení nové omítky. Pak je nutné situaci řešit například vytvořením sádrokartonových podhledů. Na podlahách mohou být zase po odkrytí lina objeveny ztrouchnivělá prkna. Setkáváme se i s případy, kdy majitel zakoupí byt s údajně zrekonstruovanými elektrickými rozvody. Až na místě se zjistí, že v mědi je vyvedena pouze jedna zásuvka. Zbytek rozvodů rekonstrukcí neprošel a je stále v hliníku. Zde se pak původní rozpočet může navýšit výrazně.“

Foto: Unsplash.com